Le commissaire de justice est l'officier public ministériel seul habilité à exécuter une décision d'expulsion. Ce n'est pas un choix : c'est une obligation légale. Aucun propriétaire ne peut forcer un locataire à quitter les lieux par ses propres moyens, même après avoir obtenu un jugement favorable.

Changer les serrures, couper l'électricité ou mettre les affaires du locataire à la rue sans passer par le commissaire de justice expose le bailleur à des poursuites pénales. L'article 226-4-2 du Code pénal prévoit jusqu'à trois ans d'emprisonnement et 30 000 euros d'amende pour violation de domicile. C'est une sanction qui s'applique aussi au propriétaire, même si c'est son propre bien.

Notre étude intervient sur l'ensemble du département de l'Orne. Qu'il s'agisse d'un bien situé à Alençon, à L'Aigle ou à Mortagne-au-Perche, nous connaissons les juridictions compétentes, les délais réels et les interlocuteurs locaux, ce qui fait une vraie différence dans la conduite du dossier.

Tout commence par cet acte. Le commissaire de justice signifie au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite dans le bail. Ce document liste les loyers et charges impayés, et ouvre un délai légal de six semaines (depuis la loi du 27 juillet 2023) pour que le locataire régularise sa situation.

Conseil de notre étude

Avant de délivrer ce commandement, vérifiez que votre décompte de charges est précis et complet. À Alençon comme ailleurs, c'est l'un des premiers motifs de contestation devant le juge des contentieux. Un chiffre approximatif peut fragiliser toute la procédure.

Si le locataire ne règle pas sa dette dans le délai imparti, l'affaire passe devant la justice. Le tribunal compétent pour les biens situés dans l'Orne est le Tribunal Judiciaire d'Alençon. L'audience doit être fixée au minimum six semaines après la délivrance de l'assignation, un délai destiné à permettre au locataire de préparer sa défense et d'alerter les services sociaux.

À ce stade, la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) peut être saisie. Le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) de l'Orne peut également intervenir pour aider le locataire à apurer sa dette. Ces mécanismes allongent parfois les délais, mais ils font partie du cadre légal.

À l'audience, le juge peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion, accorder des délais de paiement au locataire, ou suspendre la clause résolutoire si la dette est réglée. Quelle que soit la décision, elle doit être signifiée par commissaire de justice au locataire. Cette signification fait courir les délais d'appel et constitue le point de départ de la phase exécutoire.

Une fois le jugement signifié, le commissaire délivre un commandement d'avoir à quitter les lieux. Le locataire dispose alors, en principe, de deux mois pour partir volontairement. C'est souvent à cette étape que certains locataires quittent le logement d'eux-mêmes, évitant ainsi l'expulsion forcée.

À l'issue du délai de deux mois, le commissaire de justice se présente au logement pour procéder à l'expulsion. Trois scénarios sont possibles : le locataire part sans résistance, il refuse d'ouvrir ou s'oppose à l'expulsion, ou le logement est vide. Dans les deux derniers cas, un procès-verbal de tentative d'expulsion infructueuse est dressé. Ce document est indispensable pour passer à l'étape suivante.

C'est l'étape la plus longue. Le commissaire de justice transmet une demande de concours de la force publique à la Préfecture de l'Orne. Le préfet dispose alors d'un délai pour répondre. En cas de refus ou d'absence de réponse, l'État engage sa responsabilité et le propriétaire peut prétendre à une indemnisation.

Disposer d'un commissaire de justice local n'est pas anodin ici : nous connaissons les circuits administratifs de la préfecture ornaise et nous assurons un suivi actif du dossier pour ne pas laisser trainer une demande sans réponse.

Ce que les textes prévoient, et ce qu'on observe réellement

Les délais légaux sont des minimums. La réalité d'un département comme l'Orne, avec ses contraintes de rôle d'audience et ses délais préfectoraux, est souvent différente.

Une procédure complète prend donc entre 10 et 18 mois dans la majorité des dossiers ornais. C'est long. C'est précisément pour cette raison que chaque étape doit être conduite sans délai ni erreur.