Bail d'habitation dans l'Orne
Procédure d'expulsion locataire : le guide complet pour les propriétaires
Un locataire qui cesse de payer son loyer ou perturbe la vie du voisinage, c'est une situation qui génère rapidement du stress et des pertes financières réelles.
La procédure d'expulsion locataire en France est strictement encadrée par la loi, notamment par la loi du 6 juillet 1989 et le Code des procédures civiles d'exécution. Une erreur de procédure peut annuler des mois de démarches.
Les repères essentiels
6
étapes
dans un ordre précis et incompressible
6
semaines
après le commandement de payer
2
mois
pour quitter volontairement les lieux
Un cadre strict
Une procédure qui ne tolère aucun raccourci
Ce guide présente chaque étape, avec les contacts et repères concrets pour les propriétaires du département de l'Orne, qu'ils soient à Alençon, à L'Aigle ou à Mortagne-au-Perche.
Avertissement : Les informations contenues dans cet article sont données à titre indicatif et ne remplacent pas la consultation d'un professionnel du droit. Chaque situation est unique. Contenu à jour des dispositions légales en vigueur au 20/07/2026..
Le déroulement
Les 5 étapes clés de la procédure d'expulsion pour loyers impayés
La procédure suit un ordre précis et incompressible. Chaque étape conditionne la suivante. Aucun raccourci n'est légalement possible.
01
La mise en demeure et la tentative de résolution amiable
Rechercher une régularisation ou un accord avant l'engagement de la phase judiciaire.
02
Le commandement de payer
Faire délivrer l'acte par un Commissaire de Justice afin de déclencher la procédure.
03
L'assignation au tribunal
Saisir le juge et obtenir un jugement prononçant, le cas échéant, l'expulsion.
04
Le commandement de quitter les lieux
Signifier le jugement puis délivrer au locataire l'ultime avertissement.
05
L'expulsion effective
Procéder à l'expulsion, avec si nécessaire le concours de la force publique.
Etape 1
La phase amiable, une démarche souvent obligatoire
Avant toute action judiciaire, le propriétaire doit tenter de régler le différend sans passer par le tribunal. Cette phase commence par une mise en demeure adressée au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, lui rappelant sa dette et l'invitant à régulariser sa situation.
Pour les litiges dont le montant est inférieur à 5 000 €, une tentative de conciliation préalable est en principe obligatoire. Le conciliateur de justice, magistrat bénévole, peut organiser une réunion entre propriétaire et locataire pour trouver un accord sur un échéancier, par exemple.
Cette phase amiable, bien menée, peut déboucher sur un accord sans procédure judiciaire longue et coûteuse. Mais si le locataire ne réagit pas ou refuse tout dialogue, il faut passer à l'étape suivante.
Conseil d'expert
Dans le ressort du Tribunal Judiciaire d'Alençon, vous pouvez consulter la liste des conciliateurs de justice disponibles auprès du greffe ou via le site de la Cour d'appel de Caen.
L'ADIL de l'Orne (Agence Départementale d'Information sur le Logement) propose également un accompagnement gratuit pour aider les deux parties à comprendre leurs droits.
Etape 2
Le commandement de payer, l'acte qui déclenche la procédure judiciaire
Le commandement de payer est un acte juridique formel. Seul un Commissaire de Justice (anciennement huissier de justice) est habilité à le délivrer. Il est signifié directement au locataire et mentionne obligatoirement le montant des sommes dues, les délais pour s'acquitter de la dette et une reproduction de la clause résolutoire inscrite dans le bail.
Le locataire dispose alors d'un délai de six semaines pour régler l'intégralité des sommes réclamées ou saisir le juge pour contester. Passé ce délai sans régularisation, la clause résolutoire est acquise et le bail est résilié de plein droit.
Lex 61 intervient dans tout le département
Les Commissaires de Justice de l'étude Lex 61 exercent leur compétence sur l'ensemble du département de l'Orne, couvrant notamment Alençon, L'Aigle et Mortagne-au-Perche.
Ils sont les interlocuteurs naturels pour faire délivrer un commandement de payer dans les meilleurs délais.
Etape 3
L'assignation au tribunal pour obtenir un jugement d'expulsion
Si le commandement de payer reste sans effet, le propriétaire peut saisir le juge des contentieux de la protection, compétent pour les litiges locatifs. Cette saisine se fait par voie d'assignation, acte également rédigé et signifié par un Commissaire de Justice.
L'assignation doit respecter un contenu précis imposé par le Code des procédures civiles d'exécution : identité des parties, nature du litige, montant de la créance, et information sur les aides disponibles pour le locataire (CAF, FSL, notamment).
Dans l'Orne, le tribunal compétent est le Tribunal Judiciaire d'Alençon, situé Place Foch à Alençon. C'est là que vous déposez vos pièces au greffe et que l'audience se tient.
Le juge peut prononcer la résiliation du bail, condamner le locataire au paiement des sommes dues et ordonner son expulsion. Il peut aussi, s'il l'estime justifié, accorder des délais de paiement au locataire.
| Étape | Acteur principal | Délai indicatif |
|---|---|---|
| Mise en demeure | Propriétaire | Immédiat |
| Commandement de payer | Commissaire de justice | Délai légal de 6 semaines |
| Assignation au tribunal | Commissaire de justice + greffe | 2 à 6 mois selon le rôle d’audience |
| Jugement d’expulsion | Juge des contentieux de la protection | Rendu à l’audience ou mis en délibéré |
| Commandement de quitter les lieux | Commissaire de justice | 2 mois après la signification du jugement |
| Expulsion effective | Commissaire de justice | Délai variable, hors trêve hivernale |
Etape 4
Le commandement de quitter les lieux, l'ultime avertissement.
Le jugement d'expulsion doit d'abord être signifié au locataire par un Commissaire de Justice. C'est à compter de cette signification que le délai court. Un commandement de quitter les lieux est ensuite délivré : il accorde au locataire un délai de deux mois pour libérer le logement volontairement.
Ce délai peut être réduit ou supprimé par le juge dans certains cas, notamment en cas de voie de fait ou si le logement est manifestement abandonné.
Le jugement d'expulsion constitue un titre exécutoire. Sans lui, toute tentative pour forcer le départ du locataire est illégale et peut entraîner des poursuites pénales pour le propriétaire. Ne prenez aucun risque sur ce point.
Attention
Changer les serrures, couper l'eau ou l'électricité pour contraindre un locataire à partir sont des actes constitutifs de « voies de fait » passibles de sanctions pénales. La procédure judiciaire est la seule voie légale.
Pour en savoir plus sur l'exécution des décisions de justice, rapprochez-vous de votre Commissaire de Justice.
Etape 5
L'expulsion effective et la trêve hivernale
Si le locataire n'a pas quitté les lieux à l'expiration du délai de deux mois, le Commissaire de Justice peut procéder à l'expulsion. Il se présente au domicile, dresse un procès-verbal de tentative et, si le locataire refuse d'ouvrir, engage une procédure de concours de la force publique auprès de la préfecture.
Dans l'Orne, la demande de concours de la force publique est adressée à la Préfecture de l'Orne, dont les services sont implantés à Alençon, place Saint-Gervais. La préfecture dispose d'un délai pour répondre. Si elle refuse ou tarde, le propriétaire peut demander réparation à l'État.
01.11
La trêve hivernale
La trêve hivernale suspend toute expulsion du 1er novembre au 31 mars de chaque année. Elle s'applique même si le titre exécutoire a été obtenu avant cette période.
Seules quelques exceptions très limitées permettent de passer outre : logement insalubre menaçant la sécurité des occupants ou relogement proposé correspondant aux besoins du ménage.
Conseil d'expert: Si votre commandement de quitter les lieux expire juste avant le 1er novembre, préparez dès maintenant votre demande de concours de la force publique pour être en ordre à la reprise de la trêve le 1er avril.
Sécurité juridique
Faites analyser votre dossier avant d'engager la procédure
La procédure d'expulsion locataire est un parcours juridique long, parfois éprouvant, mais parfaitement balisé. Aucune étape ne peut être escamotée.
Un accompagnement local
Lex 61 vous accompagne à chaque étape
De la mise en demeure à l'intervention du Commissaire de Justice sur le terrain, chaque acte conditionne le suivant et doit respecter des formes légales strictes.
Pour un propriétaire à Alençon, L'Aigle ou Mortagne-au-Perche, s'appuyer sur un professionnel ancré dans le département n'est pas un luxe : c'est une garantie d'efficacité et de sécurité juridique.
Étude Lex 61
L'étude Lex 61, Commissaires de Justice dans l'Orne, vous accompagne à chaque étape.
Contactez-nous pour analyser votre dossier et engager la procédure dans les meilleures conditions.
FAQ
Vos question sur la procédure d'expulsion locataire.
Combien coûte une procédure d'expulsion locataire ?
Le coût total varie selon la durée de la procédure et les actes nécessaires. Comptez en moyenne entre 1 500 et 3 500 euros (honoraires de Commissaire de Justice, frais de greffe, éventuels frais d'avocat). Une partie peut être récupérée auprès du locataire si le jugement le condamne aux dépens, mais le recouvrement effectif dépend de sa solvabilité.
Combien de temps dure une procédure d'expulsion en moyenne ?
Hors trêve hivernale, comptez entre 12 et 24 mois de la première mise en demeure à l'expulsion effective. Les délais d'audience au Tribunal Judiciaire d'Alençon, les éventuels recours du locataire et la période de trêve peuvent allonger sensiblement ce calendrier.
Peut-on expulser un locataire avec des enfants mineurs ?
Oui, la présence d'enfants ne suspend pas la procédure judiciaire. En revanche, le juge peut accorder des délais supplémentaires au locataire pour lui laisser le temps de trouver un relogement. La préfecture tient compte de la composition familiale pour instruire la demande de concours de la force publique.
Que faire si le locataire quitte les lieux en laissant des meubles ?
Si des meubles sont abandonnés, le Commissaire de Justice dresse un inventaire lors de son passage. Les biens sont placés dans un garde-meuble aux frais du locataire. Une procédure spécifique, prévue par le Code des procédures civiles d'exécution, permet ensuite de faire vendre ou détruire les biens non réclamés dans un délai légal.