Bail d'habitation dans l'Orne
Résiliation du bail : faire signifier le congé par un Commissaire de Justice
Donner congé à un locataire est une démarche qui ne tolère aucune approximation. Une erreur de forme, un délai mal calculé ou un recommandé non réclamé peut compromettre la procédure.
La signification par un Commissaire de Justice sécurise la date de notification et les modalités de remise de l'acte. Notre étude intervient dans l'Orne, notamment à Alençon, L'Aigle et Mortagne-au-Perche.
L'essentiel
6
mois
avant l'échéance pour un logement vide
3
mois
avant l'échéance pour un logement meublé
61
Orne
Alençon · L'Aigle · Mortagne-au-Perche
Sécurité juridique
Pourquoi mandater un Commissaire de Justice pour délivrer le congé ?
La loi du 6 juillet 1989 prévoit trois modes de notification : la lettre recommandée avec avis de réception, la signification par acte de Commissaire de Justice et la remise en main propre contre récépissé ou émargement
En recommandé, le préavis ne court qu'à compter de la réception effective de la lettre. Si le locataire ne retire pas le pli, le délai ne commence pas à courir, ce qui peut rendre le congé tardif.
Avec la signification, le délai court à compter du jour où l'acte est remis ou déposé conformément aux règles de procédure. L'absence du locataire ou son refus de recevoir l'acte ne suffit donc pas, à lui seul, à neutraliser la notification.
Un acte daté et traçable
Le Commissaire de Justice vérifie les modalités de délivrance et dresse un acte qui établit les diligences accomplies. Cette traçabilité réduit fortement le risque tenant à la date et aux conditions de notification.
| Critère | Lettre recommandée | Acte de commissaire de justice |
|---|---|---|
| Départ du préavis | Réception effective par le locataire | Signification de l’acte |
| Pli non réclamé | Le délai ne commence pas à courir | N’empêche pas nécessairement la signification |
| Preuve de la notification | Avis de réception et suivi postal | Acte relatant les diligences accomplies |
| Risque lié au mode de remise | Plus élevé | Fortement réduit |
| Coût | Affranchissement postal | Chiffrage selon l’acte et les diligences |
A retenir : Le coût de la signification doit être comparé au risque de devoir recommencer la procédure et de conserver le bien immobilisé pendant un nouveau cycle de bail.
Motifs autorisés
Dans quels cas le bailleur peut-il donner congé ?
Pour un logement constituant la résidence principale du locataire, le congé délivré par le bailleur doit reposer sur l'un des motifs admis par la loi et respecter les conditions propres au type de bail.
01
Le congé pour vendre
Pour un logement vide, le congé doit parvenir au locataire au moins six mois avant l'échéance. Il vaut en principe offre de vente au locataire et doit indiquer le prix ainsi que les conditions de la vente projetée, sous peine de nullité.
Pour un logement meublé, le délai est de trois mois et le congé pour vendre n'emporte pas, en principe, le même droit de préemption.
02
Le congé pour reprise
La reprise doit être réelle et sérieuse et concerner la résidence principale du bénéficiaire. Celui-ci peut notamment être le bailleur, son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin notoire depuis au moins un an, ou certains ascendants et descendants définis par la loi.
L'identité, l'adresse et le lien avec le bailleur doivent être précisés dans l'acte, avec une justification du caractère réel et sérieux de la reprise.
03
Le motif légitime et sérieux
Retards répétés de paiement, troubles de voisinage établis ou sous-location interdite peuvent, selon les circonstances, justifier le non-renouvellement.
Les griefs doivent être précisément documentés : courriers, mises en demeure, décomptes, témoignages ou constat de Commissaire de Justice.
Point de vigilange : Certains locataires bénéficient d'une protection liée notamment à leur âge et à leurs ressources. Le congé peut alors imposer une offre de relogement, sauf exception légale tenant notamment à la situation du bailleur. Cette vérification doit être faite avant toute délivrance.
Déroulement
La signification du congé étape par étape
Le calendrier est déterminant : l'acte doit être valablement délivré avant l'expiration du délai de préavis. Il est donc prudent de transmettre le dossier suffisamment en amont de l'échéance du bail.
Contrat de bail et éventuels avenants
Titre de propriété ou mandat de gestion
Prix et conditions en cas de vente
Identité complète des parties
Justificatifs du motif invoqué
Coordonnées du bénéficiaire en cas de reprise
I
Analyse du dossier
L'étude vérifie le type de bail, son échéance, le motif du congé et les contraintes propres à la situation du locataire.
II
Collecte des justificatifs
Les pièces nécessaires sont identifiées afin d'étayer la vente, la reprise ou le motif légitime et sérieux.
III
Rédaction de l'acte
Les mentions obligatoires et, lorsqu'elle est requise, la notice d'information sont intégrées et contrôlées.
IV
Signification au locataire
L'acte est délivré selon les modalités prévues par le code de procédure civile. La signification fixe le point de départ du préavis.
V
Remise de la copie
Le bailleur reçoit la copie de l'acte et les indications utiles pour la suite du dossier à l'échéance du bail.
Anticiper le risque
Que se passe-t-il si le locataire reste dans les lieux ?
À l'expiration d'un congé valable, le locataire qui se maintient dans le logement peut perdre son titre d'occupation. Le bailleur ne peut toutefois ni l'expulser lui-même ni changer les serrures.
01
Faire constater la situation
La copie du congé signifié, le bail et les éléments établissant le maintien dans les lieux permettent de préparer la suite de la procédure.
02
Saisir le juge compétent
Une procédure judiciaire peut être engagée pour faire constater la validité du congé, obtenir l'expulsion et solliciter une indemnité d'occupation.
03
Faire exécuter la décision
L'expulsion ne peut intervenir qu'en vertu d'un titre exécutoire et dans le respect des actes, délais et protections légalement applicables.
Ne laissez pas expirer le délai
Sécurisez le congé avant l'échéance du bail
Transmettez-nous votre bail et le motif envisagé. Notre étude vérifie le calendrier, les mentions obligatoires et les pièces nécessaires avant de procéder à la signification.
FAQ
Vos questions sur la signification du congé
Quel est le tarif pour faire signifier un congé ?
Le coût dépend de la nature de l'acte, du nombre de destinataires, des diligences et des éventuelles formalités annexes. Notre étude établit un chiffrage précis après examen du bail et de la situation.
Le locataire peut-il refuser l'acte ?
Le refus de prendre matériellement l'acte ne suffit pas à empêcher la signification. Le Commissaire de Justice applique les modalités prévues par le code de procédure civile et consigne les diligences accomplies.
Quel délai faut-il respecter ?
Pour un logement vide soumis à la loi du 6 juillet 1989, le congé du bailleur doit parvenir au locataire au moins six mois avant l'échéance. Pour un logement meublé constituant sa résidence principale, le délai est de trois mois. D'autres régimes locatifs obéissent à des règles distinctes.
Que faire si le locataire ne quitte pas les lieux ?
Le bailleur doit saisir le juge des contentieux de la protection territorialement compétent afin d'obtenir une décision. Il ne peut procéder lui-même à l'expulsion. Notre étude peut préparer et signifier les actes puis exécuter la décision obtenue.